廣州房企時代中國控股有限公司（時代中國控股，01233.HK）3月24日中午舉行2020年年度全年業績。

2020年，該公司收入為385.767億元，較2019年減少9.1%；利潤為53.66億元，同比減少3.5%；凈利率為13.9%，同比上升0.8個百分點；截至2020年12月31日，現金及銀行結余為379.6億元，同比增加29.6%。

時代中國控股主營業務分為物業開發、城市更新業務和物業租賃。在物業開發業務方面，該公司2020年度合同銷售為1003.8億元，同比增幅為28.1%，總建筑面積約為673.1萬平方米。憑借此，時代中國控股跨入千億房企俱樂部，對于2021年的合同銷售目標，該公司給出了1100億元的目標，增幅約9.6%。

而在2020年疫情之下，時代中國控股在物業銷售上取得了28%的增長，制定的2021年小目標是否有些保守？時代中國董事會主席岑釗雄表示，去年的銷售好于預期和該公司布局有關。該公司土儲九成在大灣區，在疫情得到有效控制后，所在區域的樓市回暖是大的基本面。今年不到10%的增長目標，是希望公司除了規模的增長，能更側重于利潤的增長及持續改善財務報表，解決公司踩中的那道紅線，來保證公司更有質量的指標增長。岑釗雄說，“當然也希望能突破這個目標。”

2021年拿地預算230億元

岑釗雄在業績會上表示，該公司2021年的拿地預算在230億-250億元，實際過程中將根據現金回籠情況再作調整。對于國家推行的住宅用地集中出讓，他表示，對該公司不會構成較大的影響。因為該公司超過50%的土地儲備來源是通過城市更新和產城融合項目的轉化而來。

目前，時代中國控股總土地儲備約為2160萬平方米，布局在國內一二線城市，該公司認為足夠應付其未來三年的發展所需。2020年，該公司于廣州、佛山、東莞、肇慶、長沙及杭州地區購入16幅地塊，土地收購成本總額約為171.19億元，預計總建筑面積約360萬平方米。

時代中國控股表示，將采取多元化的土地獲取策略，積極參與城市更新改造，確保擁有充足且優質的土地儲備。該公司將繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域市場份額；逐步增加長三角、長江中游、成渝城市群等高增長潛力區域的投資。

據澎湃新聞計算，時代中國控股剔除預售款項后的資產負債率約78.8%，踩中監管要求的“一道紅線”，此外凈負債率約65.6%，現金短債比2.1。

按照去年8月住房城鄉建設部、人民銀行等在北京聯合召開重點房地產企業座談會形成的房企資金監測和融資管理規則來看，對房地產融資的管理主要以“三道紅線”為主，三道紅線具體包括：剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%，以及現金短債比不得小于1倍等三大財務監管指標。

根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

去年，時代中國控股通過債務置換降低融資成本，2020年境內公司債平均成本5.6%，較原成本7.9%降低2.3個百分點；中長期美元債平均成本6.3%，較原成本8.0%降低1.7個百分點。

時代中國控股2020年的計息銀行貸款及其他借款(不包括應付利息)合計約為615.104億元。一年內到期借款由2019年的185.977億元減少至2020年的180.705億元，而約406.904億元的借款須于兩年至五年內償還，約27.495億元借款須于五年后償還。

該公司未償還借款以部分投資物業、應收貿易款項、物業存貨及物業、廠房及設備作抵押，其賬面值約158.7億元，分別約為9.01億元、18.216億元、124.207億元及7.1億元。

六成土地儲備來自城市更新業務

時代中國控股的業務主要集中于粵港澳大灣區的主要核心城市。根據年報，該公司來自物業銷售的收入則由2019年的390.799億元減少至2020年的326.733億元，減少64.066億元，減幅為16.4%。時代中國控股表示，該減少主要是由于去年已交付總建筑面積減少。

截至2020年12月31日，該公司共擁有138個處于不同階段的主要項目，其中128個分布在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠、肇慶、汕頭、汕尾及河源等廣東省主要城市，5個位于湖南省長沙市，1個位于湖北省武漢市，2個位于四川省成都市及2個位于浙江省杭州地區。

在城市更新業務方面，該公司收入為54.533億元，同比增長超過151.58%。該收入主要來自廣州、佛山等地區的城市更新項目。截至2020年，該公司城市更新項目總數超過160個，潛在總建筑面積約5337萬平方米。

對于城市更新業務的較大增長，岑釗雄介紹，時代中國控股在2010年就已介入，當時投入較少，近幾年得到了轉化。2021年，城市更新業務無論是項目個數還是面積的轉化都不會少于去年。

2020年，時代中國控股共轉化8個城市更新項目，總建筑面積約262萬平方米；其中5個轉為土儲，總建筑面積約220萬平方米，占2020年新增土儲超六成。

物業租賃方面，報告期內，該公司租賃收入為4.501億元，占總收入的1.2%；同比減幅為2.4%，該減少主要是年內受疫情影響豁免租戶一定租金所致。該公司所有的時代地產中心建筑面積約30979平方米和246個車位及時代傾城(中山)第26座建筑面積約37567平方米作出租用途，而子公司廣州市時代商業管理有限公司及其他附屬公司用作轉租的建筑面積約為60.8274萬平方米。

截至發稿，時代中國控股報10.86港元/股，跌幅5.07%。