廣州房企時代中國控股有限公司（時代中國控股，01233.HK）3月24日中午舉行2020年年度全年業(yè)績。

2020年，該公司收入為385.767億元，較2019年減少9.1%；利潤為53.66億元，同比減少3.5%；凈利率為13.9%，同比上升0.8個百分點(diǎn)；截至2020年12月31日，現(xiàn)金及銀行結(jié)余為379.6億元，同比增加29.6%。

時代中國控股主營業(yè)務(wù)分為物業(yè)開發(fā)、城市更新業(yè)務(wù)和物業(yè)租賃。在物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，該公司2020年度合同銷售為1003.8億元，同比增幅為28.1%，總建筑面積約為673.1萬平方米。憑借此，時代中國控股跨入千億房企俱樂部，對于2021年的合同銷售目標(biāo)，該公司給出了1100億元的目標(biāo)，增幅約9.6%。

而在2020年疫情之下，時代中國控股在物業(yè)銷售上取得了28%的增長，制定的2021年小目標(biāo)是否有些保守？時代中國董事會主席岑釗雄表示，去年的銷售好于預(yù)期和該公司布局有關(guān)。該公司土儲九成在大灣區(qū)，在疫情得到有效控制后，所在區(qū)域的樓市回暖是大的基本面。今年不到10%的增長目標(biāo)，是希望公司除了規(guī)模的增長，能更側(cè)重于利潤的增長及持續(xù)改善財務(wù)報表，解決公司踩中的那道紅線，來保證公司更有質(zhì)量的指標(biāo)增長。岑釗雄說，“當(dāng)然也希望能突破這個目標(biāo)。”

2021年拿地預(yù)算230億元

岑釗雄在業(yè)績會上表示，該公司2021年的拿地預(yù)算在230億-250億元，實(shí)際過程中將根據(jù)現(xiàn)金回籠情況再作調(diào)整。對于國家推行的住宅用地集中出讓，他表示，對該公司不會構(gòu)成較大的影響。因?yàn)樵摴境^50%的土地儲備來源是通過城市更新和產(chǎn)城融合項目的轉(zhuǎn)化而來。

目前，時代中國控股總土地儲備約為2160萬平方米，布局在國內(nèi)一二線城市，該公司認(rèn)為足夠應(yīng)付其未來三年的發(fā)展所需。2020年，該公司于廣州、佛山、東莞、肇慶、長沙及杭州地區(qū)購入16幅地塊，土地收購成本總額約為171.19億元，預(yù)計總建筑面積約360萬平方米。

時代中國控股表示，將采取多元化的土地獲取策略，積極參與城市更新改造，確保擁有充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲備。該公司將繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，大力提升所在區(qū)域市場份額；逐步增加長三角、長江中游、成渝城市群等高增長潛力區(qū)域的投資。

據(jù)澎湃新聞計算，時代中國控股剔除預(yù)售款項后的資產(chǎn)負(fù)債率約78.8%，踩中監(jiān)管要求的“一道紅線”，此外凈負(fù)債率約65.6%，現(xiàn)金短債比2.1。

按照去年8月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行等在北京聯(lián)合召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會形成的房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則來看，對房地產(chǎn)融資的管理主要以“三道紅線”為主，三道紅線具體包括：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%，以及現(xiàn)金短債比不得小于1倍等三大財務(wù)監(jiān)管指標(biāo)。

根據(jù)規(guī)定，如果三道紅線全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債就不能再增加；觸及兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

去年，時代中國控股通過債務(wù)置換降低融資成本，2020年境內(nèi)公司債平均成本5.6%，較原成本7.9%降低2.3個百分點(diǎn)；中長期美元債平均成本6.3%，較原成本8.0%降低1.7個百分點(diǎn)。

時代中國控股2020年的計息銀行貸款及其他借款(不包括應(yīng)付利息)合計約為615.104億元。一年內(nèi)到期借款由2019年的185.977億元減少至2020年的180.705億元，而約406.904億元的借款須于兩年至五年內(nèi)償還，約27.495億元借款須于五年后償還。

該公司未償還借款以部分投資物業(yè)、應(yīng)收貿(mào)易款項、物業(yè)存貨及物業(yè)、廠房及設(shè)備作抵押，其賬面值約158.7億元，分別約為9.01億元、18.216億元、124.207億元及7.1億元。

六成土地儲備來自城市更新業(yè)務(wù)

時代中國控股的業(yè)務(wù)主要集中于粵港澳大灣區(qū)的主要核心城市。根據(jù)年報，該公司來自物業(yè)銷售的收入則由2019年的390.799億元減少至2020年的326.733億元，減少64.066億元，減幅為16.4%。時代中國控股表示，該減少主要是由于去年已交付總建筑面積減少。

截至2020年12月31日，該公司共擁有138個處于不同階段的主要項目，其中128個分布在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠(yuǎn)、肇慶、汕頭、汕尾及河源等廣東省主要城市，5個位于湖南省長沙市，1個位于湖北省武漢市，2個位于四川省成都市及2個位于浙江省杭州地區(qū)。

在城市更新業(yè)務(wù)方面，該公司收入為54.533億元，同比增長超過151.58%。該收入主要來自廣州、佛山等地區(qū)的城市更新項目。截至2020年，該公司城市更新項目總數(shù)超過160個，潛在總建筑面積約5337萬平方米。

對于城市更新業(yè)務(wù)的較大增長，岑釗雄介紹，時代中國控股在2010年就已介入，當(dāng)時投入較少，近幾年得到了轉(zhuǎn)化。2021年，城市更新業(yè)務(wù)無論是項目個數(shù)還是面積的轉(zhuǎn)化都不會少于去年。

2020年，時代中國控股共轉(zhuǎn)化8個城市更新項目，總建筑面積約262萬平方米；其中5個轉(zhuǎn)為土儲，總建筑面積約220萬平方米，占2020年新增土儲超六成。

物業(yè)租賃方面，報告期內(nèi)，該公司租賃收入為4.501億元，占總收入的1.2%；同比減幅為2.4%，該減少主要是年內(nèi)受疫情影響豁免租戶一定租金所致。該公司所有的時代地產(chǎn)中心建筑面積約30979平方米和246個車位及時代傾城(中山)第26座建筑面積約37567平方米作出租用途，而子公司廣州市時代商業(yè)管理有限公司及其他附屬公司用作轉(zhuǎn)租的建筑面積約為60.8274萬平方米。

截至發(fā)稿，時代中國控股報10.86港元/股，跌幅5.07%。