2020年，中國房地產行業在經歷新冠疫情后依然創出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發展之道。

“現在大家都開始拼管理科學，既要規模，又要一定的利潤，還要確保安全的現金流，只要是成熟的開發商，這三項指標都得平衡，也就是‘三道紅線’。”花樣年控股集團有限公司（01777.HK）董事會主席潘軍在談及“三道紅線”時對澎湃新聞（www.usamodel.cn)說到。

2020年9月初，監管部門在開發商試點施行融資“三道紅線”，對于開發商而言，這意味著融資更難了。

潘軍說，“誰能把三道紅線處理好，誰才能活得下去。如果不在這個行業干，你不知道這個行業的美好。就像郁亮總（萬科集團董事會主席）2018年底分享的，萬科現在不都在收縮嘛？養老砍掉了，長租公寓不做了，滑雪和酒店合并了，現在主要研究地產和物業。跟我們一樣，我們說地產和社區服務，萬科說地產和物業，其他都在逐漸收縮。”

對于收縮的原因，潘軍表示，因為其他產業很難達到地產這么大的規模。“ 我們的行業畢竟是17萬億的規模，那天郁亮說冰雪一年才做3億多的營業規模，但是投了上百億，投它干嘛？還不夠付利息的，最后發現還是地產行業有足夠的容量，用這個行業的錢做做別的投資，在哪個行業都是大錢。房地產行業是基礎性產業，國家沒有它不行，但也不能太依賴它，它的空間還是非常大，稍微折騰折騰，比其他行業空間還大。”

2020年，一場突如其來的新冠肺炎疫情讓這個極度依賴線下銷售的地產行業遭遇重創。談及公司2020年的銷售業績，潘軍對公司的整體業績表示滿意。

“疫情之下，一度很忐忑，但公司整體還是超額完成了目標。”潘軍說，大家肯定很關注我們的新團隊，新團隊組合完之后完整運營的一年，這一年我還是比較滿意，雖然大家剛開始磨合，但整體業績還是比較滿意。”

花樣年公布的2020年業績顯示，2020 年1至12月，花樣年全年累計實現合同銷售金額約492.07億元，同比增長36%，超額9.35%完成全年銷售目標。相應已售建筑面積為約334.7萬平方米，平均售價為每平方米約14701元。

潘軍提到，未來中國的房地產將進入另外一個新的時點。

“我認為中國再過幾年，人才房夠了之后，商品房可能是少數人的選擇，在這個點上，中國的房地產將進入另外一個新的時點，大家也應該呼吁開發商生產好房子，否則地價往上漲，房價往下壓，只能壓建安成本，今后生產的不都是爛房子嗎？只是滿足基本剛需的房子，產品質量大家都在壓降成本，這個邏輯是不對的。其實未來中國不缺房子，中國缺好房子，適合那個時代，人們認為自己應該過的生活對應的產品，而不應該是讓人滿足居住功能的爛房子。原來我們很多房子都是按居住功能，有住的地方，有洗手間，有廚房，人均25平方米，應該住那樣的房子嗎？不應該啊，我們的房子要滿足讓年輕人真正意義上感受生活的美好，而不是感受生活的茍且。在產品設計方面，我們強調可選擇，能不能選擇不同客戶、不同價值主張，產生新的溢價，這是花樣年認為應該做的事情。”

在談及2021年的市場時，潘軍表示會非常謹慎。

“我相信房地產市場已經進入細分化市場，核心一二線城市的房價穩定了，其實局部三四線城市還有下降，所以我們在選擇的時候，選擇進入有優勢的城市，也不是每個城市都去。從這個角度算下來，各家有各家的平衡度，不是每個城市都要去，一是房子要能賣得出去，二是對當地客戶比較熟悉。2021年我們非常謹慎，一定要做深耕戰略，而不是擴城市。三是通過財務結構，包括產品結構方面調整，不能是大地塊，這種都是央企敢去拿，我們拿的話在規模上受一定的控制，城市更新我們的空間還比較大，通過十年的發展，形成了比較好的資產積累，而這部分不計入房地產開發的負債，我們通過合作、合資，會有更好的財務表現。”