【編者按】2020年房企業績有升有降，股東或喜或憂，但全行業須共同面對現實：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規夾擊；30強房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產；2021年到期債務規模預計將創歷史地突破1.2萬億大關……落實“房住不炒”要求，防范金融風險，地產行業去杠桿已成定局，規模必將讓位于可持續發展，“高杠桿、高負債、高周轉”必成絕響。

誰能適應新形勢，在新一輪競爭中占得先機？如何轉變發展模式，提質增效，讓真實的業績與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實？部分企業已提前進行戰略調整，也有企業尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

規模突破千億之后，祥生控股集團有意放慢擴張步伐，但其追求的“高質量彈性發展”之路將走向何方，還不明朗。

中國指數研究院發布的數據顯示，祥生2020年實現合約銷售額約1306億元，排在中指院百億房企排行榜第30位。

根據祥生官網及招股書，祥生起家于浙江諸暨，2003年進入上海，2007年在上海開發了第一個住宅項目祥生福田雅園，2015年將總部遷至杭州，2019年上海總部開始運營，2020年11月在港交所上市。

早年祥生偏安浙江一隅，2015年銷售額破百億后開始加速，從百億到千億，只用了三年時間。據中指院統計，祥生2015年銷售額為109億元，2018年達到1071億元，年復合增長率高達約114.2%。

祥生招股書認為，2016年起采納“1+1+X”擴張策略，為其業務帶來顯著增長。“1+1+X”指的是立足浙江省，滲透泛長三角區域，并擴展至其他具高增長潛力的城市。

查看招股書可知，祥生的業務以浙江省為主。截至2017年、2018年、2019年，以及2020年4月30日，祥生物業開發及銷售的收入中分別約51.8%、71.4%、62.5%及52.4%來自浙江。截至2020年7月31日，祥生應占土儲總建筑面積約為2382.5萬平方米，其中約1187.3萬平方米位于浙江，占比為49.8%；205個處于不同開發階段的項目中107個項目在浙江。

事實上，祥生規模高速增長背后是其高周轉、高負債、高杠桿的經營模式。

2016年，祥生提出“36781”的快周轉策略，即“3個月內動工、6個月內開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達80%、1年現金流歸正”。2017年，“36781”升級為“25710”，即“2個月內動工，5個月內開盤，開盤當日銷售去化70%，10個月內現金流歸正”。

正是在這種高周轉策略支撐下，祥生銷售規模得以迅速膨脹，并在2018年突破千億大關。

據招股書陳述，祥生“于往季記錄期間，遭遇若干不合規事件”，其中包括29家項目公司在取得建筑工程施工許可證前施工，被處以合計2110萬元罰款；27家項目公司因在取得建筑工程規劃許可證前、在建筑圖紙獲批前施工等被罰款1620萬元。

上述不合規行為或為此前高周轉策略產生的副作用，祥生認為不會產生重大經營或財務影響。

高周轉模式強烈的資金需求，亦令祥生負債高企，現金流吃緊。

招股書披露，截至2017年、2018年、2019年12月31日，及2020年8月31日，祥生借款總額分別約為258.7億元、290.7億元、285.3億元及414.4億元。

截至2017年、2018年、2019年12月31日，祥生凈資產負債比率分別約為1376%、736%、360%。

2017年和2018年，祥生經營性現金流凈額分別約為-123.3億元和-5.1億元，2019年這一指標回正為約35.2億元，到2020年4月底再次轉負為約-31.7億元。

參照“三道紅線”新規，截至2020年4月30日，祥生“備考”資產負債比率為90%，凈資產負債比率為426%，現金與短期借款比率為0.5。

祥生表示，倘“三道紅線”新規生效，“我們將無余裕并須確保計息負債不再增加。”

根據中指院統計，2017-2020年，祥生拿地金額分別為359億、265億、170億和218億元。從土儲投入可以看到，突破千億之后，祥生有意放慢了擴張步伐。

2020年11月18日，祥生在港交所掛牌上市。登陸資本市場在一定程度上緩解了資金焦慮，祥生上市后依然在以較高溢價拿地。2020年12月18日，經過240輪競價，祥生（與浙江省交投聯合）以上限價競得浙江嘉興一住宅地塊，溢價率31.28%。12月22日，祥生經過336輪競價競得浙江衢州一商住地塊，溢價率71.79%。

不過，祥生的股價表現并不理想。據統計，2020年7家在港上市的內房股中，年內跌破發行價的只有祥生控股一家。相比之下，早祥生幾個月上市的另一家內房股港龍中國年內上漲17.81%。

在監管新規壓力之下，祥生已看到行業去杠桿的趨勢，“三高”經營模式不可持續。

祥生控股集團行政總裁陳弘倪接受媒體采訪時也曾表示，“2019-2020年祥生速度的確相對過去幾年慢下來了，但這也正常。規模固然重要，但房企增長僅僅看規模，就太簡單，祥生千億之后追求‘規模+利潤’并舉的高質量彈性發展道路。”

值得關注的是，祥生2017-2019年營收分別約為62.9億、142.2億、355.2億元，復合年增長率高達137.6%。即便如此，于2017年及截至2019年4月30日止，祥生依然錄得年（期）內凈虧損約2.86億元及1.16億元。

“1+1+X”策略中的各項，比例如何分配更有利于成長？規模和利潤如何平衡？“彈性”如何體現？集團架構調整伴隨著高管變動和大規模裁員傳聞的祥生，前景尚不明朗。