【編者按】2020年房企業績有升有降，股東或喜或憂，但全行業須共同面對現實：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規夾擊；30強房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產；2021年到期債務規模預計將創歷史地突破1.2萬億大關……落實“房住不炒”要求，防范金融風險，地產行業去杠桿已成定局，規模必將讓位于可持續發展，“高杠桿、高負債、高周轉”必成絕響。

誰能適應新形勢，在新一輪競爭中占得先機？如何轉變發展模式，提質增效，讓真實的業績與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實？部分企業已提前進行戰略調整，也有企業尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

招商蛇口（001979.SZ）日前發布公告顯示，2020年公司累計實現簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%；累計實現簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比增加6.34%。

在招商蛇口2019年度業績發布會上，公司董事總經理蔣鐵峰表示，基于4000億元的貨值，公司確定2020年的銷售目標為2500億元。按此目標計算，招商蛇口完成率為111.04%。

招商蛇口創立于1979年的深圳，2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產實現無先例重組上市，以“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為戰略定位，聚焦園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊。

根據克爾瑞歷年房企銷售額排行榜，自2015年重組之后，招商蛇口業績排名穩步上升：2016年、2017年排名14位，2018年、2019年排名12位，2020年排名第10位。不過，近年來招商蛇口在規模增長的同時，也遭遇了“增收不增利”的尷尬。

招商蛇口2019年財報顯示，公司銷售額突破2000億元大關，是4年前的近4倍。當年實現營收976.72億元，同比增長10.64%；實現歸母凈利潤約為160.33億元，同比增長5.20%，比上年大幅下降；歸母扣非凈利潤約為124.73億元，同比下降14.55%。

招商蛇口2020年三季報顯示，截至9月30日，實現營收501.18億元，同比增長96.21%；歸母凈利潤約為21.92億元，同比下降56.96%。公司前三季度在營業收入幾乎翻倍的情況下，歸母凈利潤大幅下滑。

針對營收與歸母凈利數據增長出現大幅度背離，招商蛇口在三季報中備注稱主要有三點原因：一是報告期內，受房地產項目結轉結構影響，社區業務毛利率同比下降；二是自2020年年初疫情爆發以來，公司履行央企責任，對租賃物業采取了減免租等措施，以致公司園區業務利潤同比下降明顯；三是上年同期公司轉讓子公司股權產生稅后凈收益22.26億元。

根據招商蛇口2020年三季報以及Wind數據，截至2020年9月末，招商蛇口剔除預收款后的資產負債率59.11%，凈負債率為36.83%，現金短債比為1.02，“三道紅線”均未踩中，屬于綠檔企業。