【編者按】2020年房企業(yè)績有升有降，股東或喜或憂，但全行業(yè)須共同面對現(xiàn)實(shí)：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規(guī)夾擊；30強(qiáng)房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產(chǎn)；2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計將創(chuàng)歷史地突破1.2萬億大關(guān)……落實(shí)“房住不炒”要求，防范金融風(fēng)險，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局，規(guī)模必將讓位于可持續(xù)發(fā)展，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”必成絕響。

誰能適應(yīng)新形勢，在新一輪競爭中占得先機(jī)？如何轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，提質(zhì)增效，讓真實(shí)的業(yè)績與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實(shí)？部分企業(yè)已提前進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，也有企業(yè)尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

時代中國控股（01233.HK）日前發(fā)布截至2020年12月31日未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)。2020年，時代中國累計合同銷售（連合營項(xiàng)目銷售）金額約為1003.8億元，同比增長28.1%；簽約建筑面積約為673.1萬平方米，同比增長25.9%。在克而瑞2020年房企銷售排行榜上，時代中國排在第43位。

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)著名的“不可能三角”理論多年前被業(yè)內(nèi)人士引入房地產(chǎn)業(yè)：房企的規(guī)模、負(fù)債和利潤三者不可兼顧，與規(guī)模快速增長并行的很可能是負(fù)債的大幅增長和利潤的侵蝕。

時代中國2019年度銷售金額為783.6億元，相較很大一部分開發(fā)商來說，2020年28.1%的規(guī)模增長不可謂不快。須知時代中國2017年即喊出“沖擊千億”，三年之后這一目標(biāo)終于達(dá)成，不過與規(guī)模增長同步的是，公司負(fù)債大增。

自2015年起時代中國負(fù)債總額保持快速增長，時代中國歷年財報數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年公司總負(fù)債分別為366.1億、529.0億、734.3億、967.6億、1253.9億元；同期，公司銷售額分別為195.1億、293.3億、416.3億、606.0億、783.6億元。至2020年中期，時代中國負(fù)債總額達(dá)到1371.1億元。

根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年時代中國發(fā)債規(guī)模達(dá)到165億元，與年銷售2706億元的龍湖相當(dāng)，比排名前三的萬科還高出8億元，足見其對資金的渴求。

事實(shí)上，2015年起時代中國經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額長期為負(fù)，直到2019年才有所好轉(zhuǎn)。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，開發(fā)商經(jīng)營性現(xiàn)金流長期為負(fù)，可能是銷售表現(xiàn)不好或持續(xù)拿地擴(kuò)張所致，無論是哪個方面的原因，都表明企業(yè)有資金方面的壓力。

值得關(guān)注的是，時代中國CFO（首席財務(wù)官）一職，在14個月內(nèi)換了4人。2019年7月，時代中國原CFO雷偉彬跳槽至弘陽地產(chǎn)任執(zhí)行董事兼副總裁，黃永年接棒；2020年7月，黃永年因網(wǎng)傳視頻事件被撤，原時代中國副總裁牛霽旻接任；2個月后，時代中國再發(fā)公告，宣布更換首席財務(wù)官，牛霽旻辭任，黃嗣寧獲委任。

如今，唯規(guī)模論的游戲規(guī)則已發(fā)生改變。“三道紅線”“五個檔次”新規(guī)先后出臺，為房企非理性規(guī)模競賽畫上休止符，靠負(fù)債拉動規(guī)模增長的時代已經(jīng)終結(jié)。

根據(jù)億翰智庫研究報告，2020年上半年，時代中國營收為149.2億元，同比下降6.4%。毛利潤和凈利潤分別為40.2億元和18.1億元，同比增速分別為-22.5%和6.5%。毛利潤率和凈利潤率分別為26.9%和 12.1%，較2019年同期變動分別為-5.6 個百分點(diǎn)和+1.5個百分點(diǎn)。“收入利潤雙降，未來提升空間有限。”報告稱。

去年12月，花旗發(fā)布研報，下調(diào)多家內(nèi)地房企目標(biāo)價。其中，將時代中國目標(biāo)價下調(diào)35%，調(diào)整幅度最大。不過花旗依然維持其“買入”評級。

1月12日，美銀證券發(fā)表研究報告，調(diào)整對內(nèi)房股的評級與目標(biāo)價，維持時代中國“跑輸大市”評級。