【編者按】2020年房企業績有升有降，股東或喜或憂，但全行業須共同面對現實：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規夾擊；30強房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產；2021年到期債務規模預計將創歷史地突破1.2萬億大關……落實“房住不炒”要求，防范金融風險，地產行業去杠桿已成定局，規模必將讓位于可持續發展，“高杠桿、高負債、高周轉”必成絕響。

誰能適應新形勢，在新一輪競爭中占得先機？如何轉變發展模式，提質增效，讓真實的業績與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實？部分企業已提前進行戰略調整，也有企業尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

基于降杠桿超過市場預期，融創中國（01918.HK）近日獲多家投資機構給予正面評級。

2020年融創中國累計實現合同銷售金額約5752.6億元，同比增長3.42%；累計合同銷售面積約4102.1萬平方米，同比增長7.15%；合同銷售均價約14020元/平方米。權益合同銷售金額約3889.2億元，權益比約為67.61%。在克而瑞2020年房企銷售排行榜上，融創中國列第4位。

按照去年初業績會上定下的6000億元銷售目標計算，融創的完成率約為95.88%。不過，在其他房企忙于沖刺的12月，融創的合同銷售金額反而較11月有20%的回落，合同銷售均價則升至年內最高。有分析據此認為，融創12月銷售的回落以及均價的抬升，或許是不想為了規模而放棄利潤。

根據“三條紅線”新規，截至2020年中期，融創中國扣除預收款后負債率、凈負債率、現金短債比三項均“踩線”。不過融創管理層多次表明降負債決心，并采取贖短放長、嘗試多種融資工具、引入股權合作對象等方式改善融資結構、降低融資成本、降低負債率、優化現金短債比。

“這幾年公司的負債率是持續穩步往下走的，未來2-3年，我們的負債率往下走的方向是不會改變的。”融創中國行政總裁汪孟德在去年的業績會上說。

基于降杠桿成效顯著，多家機構近日給予融創中國正面評級。

1月7日，瑞信出具行業研報，認為融創中國迅速實現超預期的降杠桿，預計2020年底凈負債率為99%，給予其“跑贏大盤”的評級。

1月11日，花旗出具研報，認為融創中國在優化負債結構方面取得超預期進展，融資成本顯著下降，債務規模得到有效控制，債務結構進一步優化，2020年底凈負債率預計低于100%，給予“買入”評級。同日，摩根士丹利出具研報，認為融創降杠桿進程超市場預期，預計2020年凈有息負債將降至100%以內，給予“買入”評級。

1月12日，中金研報稱，融創資產結構將得到顯著優化，預計2020年底凈負債率降至90%-100％，現金與短債比高于1，維持“優于大盤”評級。第一上海研報稱，融創中國在降杠桿方面成效顯著，預計2020年底凈負債率降至100%以下，現金短債比大于1，評級為“買入”。摩根大通報告稱，融創在降杠桿方面成效顯著，給予“買入”評級。

融創中國董事會主席孫宏斌近期三次增持公司股票也引發關注。根據港交所披露，2020年12月30日及2021年1月4日、1月5日，孫宏斌三次累計斥資1.535億港元，增持564萬股。而上一次孫宏斌增持融創股票，還是在2017年1月。